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樓價破頂 乾升格局
◀香港島二手樓價更創出歷史新高
  □大衛

  近月香港樓市回勇,在用家與炒家爭相入市下,完全收復先前失地,不少屋邨單位成價創新高,超過九七年水平,整體二手樓價接近破頂,但環球經濟前景依舊不明朗,歐債頑疾不時復發,加上二手樓成交量遠未重返樓市高峰期的水平,呈現乾升格局,上升動力恐後勁不繼,當心樓市復蘇只是假象而已。 

  港島樓價創歷史新高 

  由於希臘獲外批第三輪貸款救助,歐債危機得以暫時紓解,而美國就業數據持續改善,增強經濟好轉信心,刺激環球股市在今年首季勁彈超逾一成,從而帶動去年中開始調整的香港樓市也告止跌回升。二手樓價指數連升六周,累升百分之七點二,終於扭轉去年中以來跌勢,其中香港島二手樓價更創出歷史新高。 

  毫無疑問,目前樓市瀰漫樂觀情緒,各大私人屋苑二手樓價紛紛創出新高價,位於新界屯門二手樓價每呎已突破六千元,令人憂心樓價再現瘋漲。 

  成交量未返回高峰期 

  不過,樓市是否已開展新一波上升浪,現時仍言之尚早,需待進一步觀察。首先,成交量未配合樓價創新高,欠缺持續上升動力。據土地註冊處資料顯示,上月住宅物業買賣宗數一萬一千餘宗,涉及金額五百九十億元,比較港府徵收額外印花稅前所創下每月一萬五千宗成交、涉資近七百億元的紀錄,仍有一段距離。同時,過去的周六周日,十大私人屋苑二手樓成交量降至僅二十二宗,如此淡靜市況,怎能強說樓市轉勢向上?這反映過去一兩個月樓價升幅過急,買家態度轉趨審慎,不大願意高價追貨,造成二手樓市場「量跌價升」,呈現乾升格局。 

  其次,樓市面對政策風險不低,面對新高的樓價,買家必然步步為營,觀望當局會否出招遏市。財政司司長曾俊華與金管局總裁陳德霖一再預警資產泡沫風險重臨,尤其是近期本地銀行再次以減息搶奪樓按市場,成為樓價急彈的催化劑,不排除當局出其不意加碼遏樓市。

  政策風險高買家觀望

  同時,市民期待觀望新特首上場推出的土地與房屋政策,可應對置業難問題,包括增建公屋與居屋,以及開拓更多的發展用地來源,例如已解禁的二十多公頃邊境用地,可以善加利用,足以左右中長期樓市走勢。 

  第三,港府年前增推土地開始見效,本港住宅供應從今年開始穩定回升,有助遏抑樓價升勢。差餉物業估價署預測今明兩年住宅落成量分別增長百分之二十五,明年落成量接近一萬五千個,為七年來最多,如果落成量增長速度保持下去,三年內住宅落成量可達到二萬個目標,換言之,樓市逐步進入住宅高峰期,供求失衡現象將會逆轉。 

  其實,世界經濟環境繼續陰霾密布,歐豬國債務問題未解,日前西班牙拍賣債務反應差,再度觸發金融市場拋售,金股匯市應聲急挫,市場情緒突然間再度變得悲觀起來,香港樓市也可能由絢爛歸於平淡。

  電郵:kwlo@takungpao.com.hk

  
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